January 10, 2006
没事八卦
房子越来越贵
看新闻，卡城一年的房价涨幅为全国最高13.5%，加拿大的平均涨幅5.5%。
当然，全省的工资涨幅也是全国最高，7.5%，估计卡城的涨幅也要高过这个省平均值差不多2%。我现在突然明白经济急速发展是怎么回事了。就是，我虽然去年长了工资，窃喜这不告诉人家，现在才知道原来大家长得都比我多。
前两天PETE发牢骚说现在Calgary和有一天得和CA差不多了，他们两个二年前上班用45分钟到市中心，但是现在用双倍时间。据说全加拿大找不到工作的青年都往这儿跑，他们现在全堵在上班的路上。
去年初看过一个数据，说本省还是全国生活水准最高的省。全加拿大ALS(平均生活水准)是美国ALS的84%，比起80年代末的87%是后退了。其时，加元/美元约82分。去年春天，BMO经济学家预测，加元对美元涨至87分。后来果然涨到了。
现在他们又预测，今年加元对美元会涨到90分。总结一下，觉得ALS大概也会涨到近90。
前两天丁猫问我现在是不是加元换RMB。最近，中国调整GDP，是不是给升值做先行。如果加元涨到90，RMB还没升，那值当然得换。当然怎么换汇都倒不过房价，说卡城房价从1997年到现在升了57%。实践出真知，我在这里上了深刻的一课。
These are golden days if you happen to be selling your house — especially in Calgary.
New housing prices continued the biggest string of increases since at least 1981, edging 0.5 per cent higher in November from October, Statistics Canada said Tuesday. Prices in Calgary posted the nation's biggest monthly gain for the third time in a row. Nationally, prices were 5.5 per cent higher than a year earlier.
The agency attributed November's gains to a steady market for new housing, along with higher building material and labour costs. Yet, unlike in U.S. housing markets, while Canadian real-estate prices have continued to streak upwards, economists don't foresee a sudden, steep slowdown here.
“Although the Canadian housing market merits close watching in light of recent strength, it does not warrant nearly the same degree of concern as is directed at the white hot U.S. market,” said Eric Lascelles, strategist at TD Securities Inc.
Advertisements
Prices have climbed every single month since September, 1998, according to Statscan's Randy Sterns.
But signs of cooling are already appearing, with housing permits falling more than expected in November and housing starts likely to ease next year, separate reports showed today.
“This suggests that the Canadian housing market may be beginning to ease in an orderly fashion,” Mr. Lascelles said. “This should be viewed as good news, because it has never been in doubt that the volume of housing activity in recent years was unsustainably strong.”
Among cities, St. Catharines-Niagara, Kitchener, Edmonton and Québec City also led price gains, while Ottawa and Hamilton registered modest monthly declines.
Price increases in Calgary were mainly due to higher material and labour costs, specifically for drywall, flooring, lumber and excavation. Higher lot values were also a factor, Statscan said.
美国房市“热过头”，东西岸居民到内陆“另起炉灶”？
由于美国大都市的房地产价格近年如摩天大楼一般“高耸如云”，使得这些地区的不少居民开始出售他们手中的高价房屋，准备搬到低房价的城市。根据美国非营利性组织（MassINC）的调查显示，25%的麻塞诸塞州的居民表示，如果有机会，他们会搬离麻州。从2000至2004年，已经有约17万的麻州人宣告“转移阵地”，而他们告别这个地区的首要原因就是高生活成本，他们说，麻州最需要改善的地方就是房价要能让人负担得起（housing affordability）。
“我不想夸大强调这个趋势，但全美是出现这样一个特别现象：我们的确看到越来越多的人从美国的东西两岸沿海城市搬迁至房价较能负担得起的内陆地区（interior area）。”位于华盛顿的非营利性机构国家住房联合会（National Housing Conference）总裁兼CEO康拉德·伊根（Conrad Egan）对《华盛顿观察》周刊表示，“这些沿海地区的房价飙长或许是因为建筑法规，或许是因为建设公司的规划不同，导致房屋供求不平衡。”
房价飙高，沿海州民要搬家
在美国的另一端，夏威夷虽然同麻塞诸塞州相隔千里，却拥有类似的想法：根据夏威夷商业圆桌会议(Hawaii Business Roundtable)和太平洋资源伙伴（Pacific Resource Partnership）联合进行的民调显示，40%的居民表示，因为高涨的房价而曾考虑离开夏威夷。同样根据Economy.com的资料显示，近年来加州每年都要流失10万人口，许多居民选择将他们手中快速增值的房子出售，搬到房价相较低廉的州如亚利桑那、华盛顿和俄勒冈州。
“如果你能买到更多的房子并住在很好的地段，这么做（搬迁到内陆地区）是越来越合理了。”伊根分析道，“例如，负担不起旧金山海湾地区超高房价的加州人就选择搬到内华达的拉斯维加斯去。现在拉斯维加斯的房价也开始上涨了，加州人于是兴起搬家到亚利桑那的凤凰城或普里斯考特市（Prescott, Arizona）。”
根据国家住房联合会的资料库显示，旧金山房价的中值为70万5千美元，要能够在旧金山买这么一幢房子，一个家庭必须能有22万3千美金的年薪，而在旧金山担任小学老师的年薪不过5万3千美金，就算夫妻两人都有教职恐怕也只能“望屋兴叹”。相较之下，凤凰城的房价就十分吸引人：一幢房屋的平均中数区区19万3千美元，只要年薪达到6万1千美元的家庭就能负担得起，一名小学教师在凤凰城的年薪虽然只有4万5千美元，稍低于旧金山的教师薪资，但是对一个双薪家庭而言，拥有自己的房子不再是遥不可及的梦。
“薪资的减少若是在一定范围内，而人们觉得整体而言他们的生活还是变得更好（better-off）的话，他们还是会愿意搬的。”伊根对《华盛顿观察》周刊表示道。
全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）于12月1日公布的一项报告显示，在全美超过50万居民的大都市中，印第安那州的印第安那波里斯市（Indianapolis, Indiana）是住房最便宜的城市，从2005年7月至9月间出售的房屋中，平均房价中数仅为12万5千美元，以至于90%卖出的房子对印第安那波里斯平均年薪中数是6万4千美元的家庭来说，都是可以负担得起的。同期在加州大洛杉矶地区所出售的房屋中，平均房价中数将近50万美元，仅有2.4%的此区居民能够负担得起。
工作机会佳，华盛顿特区受青睐
“全美国都遭遇很严重的劳动阶层的住房（work-force housing）短缺问题，尤其是在高房价的地区如加州、纽约曼哈顿、华盛顿特区、波士顿和芝加哥。”位于匹兹堡的都市设计事务所（Urban Design Associates）总裁唐纳德·卡特（Donald Carter）说道，“许多中、低收入家庭没有能力负担居住在他们上班的地方，上下班只好开车两小时或更长时间”。
伊根进一步解释华盛顿特区的独特现象：“在华盛顿越来越普遍的现象是，很多人一开始为了好的工作机会，尤其是联邦政府和政府合约承包商的职位，纷纷迁居到首都，但是呆了一、两年后他们又搬到华盛顿特区以外的、更好的住宅区，如弗吉尼亚州的费郡（Fairfax, Virginia）。也就是说他们还是要留在原来的工作岗位，但宁愿花更长时间通勤上下班。这对他们来说或许是个权衡之计（trade-off）。”
伊根也不忘强调，搬家到另一个州不象过马路一般容易，所以人们不会轻易搬家，总是要考虑到许多因素，除了计划搬入地区的房价问题外，是不是有亲友在当地、好的工作机会、好的教育体系等都是一般人在移居时需要慎重考虑的原因。伊根提到最近这个搬家趋势中有一个颇为特殊的现象，连原来拥有不错职业的家庭都宁愿搬到房价更便宜的地区。
“很多考虑搬家的人都是拥有固定收入和专长的人，他们也比较具有机动性（mobile）。”伊根分析道，“现代人的工作技能本来就是用脑用得多，技术也容易转移（transferable），这样的职业特点使他们的工作地点受到较少限制，不象以往在通用汽车（GM）生产线工作的工人就比较不能说搬就搬。”
但是伊根不认为这波全美房地产市场“高温不退”的繁荣景象是逼得大城市居民纷纷移居他乡的主因。
“一个更直接的原因是住房贷款更加容易获得了。”伊根向《华盛顿观察》周刊分析道，“现在的贷款产品不仅更具多样性，提供给想买房的人更多选择，贷款的相关资讯――如能不能贷到款、贷多少――也能更快地从网络上获取。这种贷款方式的弹性使得美国人更容易也更愿意 ‘另起炉灶’了。”