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| 周其仁：90平米房可盖多高？
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| 时间：2006/07/16 出处：经济观察报 |
饭店里有大桌，也有小桌。这个现象好懂，因为客以群分——有的呼朋唤友，喜欢一大家子聚餐，有的就是卿卿我我两人吃顿安静饭，也有孤家寡人一个的，跑出来举杯小酎一番。开饭馆当然要顾及这些很不同的要求，分别摆上大桌小桌迎客。比较难懂的，是一个饭店究竟怎样决定大桌小桌的比例？朋友，你要不要试试回答一下这个看似简单的问题？我自己是试过的，知道问题深不可测。
这类难题向来靠市场智慧解决。什么是“市场智慧”？就是在日常市场竞争中运用“琐碎的知识”解决无数细节问题的能力。在学院派专家关注这些琐碎的知识之前，市场智慧是从经商的实践经验里积累而成的。机制很简单，凡商家做错的决定，只要客户不买账，一定带来某种财产损失——大桌小桌摆的比例不对，客人望而却步，找别家去也。市场是分散做决定的。“老板”固然可以一意孤行，但只要有人做得比你对，更适应顾客的要求，你的麻烦就开始了。竞争淘汰愚蠢，逼人总结经验，也催人学习，使市场智慧得以形成并传播。
是的，市场活动要靠无数琐碎的知识来支持。开饭馆不但要确定大桌小桌的比例，还要确定店堂与包间的比例、灶火与客位的比例、每天事先预备的各种菜色的比例，皆琐碎，可是一招不慎，全盘皆输。旅店里大客房小客房、大床小床的安排，不是简单的学问。飞机上商务舱位设少了，白白丢失收入机会；设多了，可能赔上老本。过去讲国民经济“有计划、按比例”，没有追问有关比例的知识从何而来，现在看，市场智慧是基础。漠视市场智慧的计划经济，中听不中用。
转谈最近房地产市场吵得沸沸扬扬的“90平米”问题。远远看，这首先是一个比例问题：多少房子盖得超过90平米，多少等于或小于90平米。在这个问题上，市场——无数的买家和开发商——已经做出了自发的决定。观察的结果似乎是大户型偏多，中小户型偏少。这里所说偏多偏少，是从市场供求形势里看出来的。比如不少大都市，中小户型好像怎样也供不应求，一挂出来立刻卖光。大户型呢？等客上门的楼盘还有不少。
一多一少之间，问题就来了。为什么资源被如此配置？为什么开发商不多供应一些中小户型？为什么对大户型买家虚位以待，却让广大中小客户一位难求？加上大户型房子的总售价动辄百万、千万、甚至上亿，一般工薪族无力问津，再加上中小户型的自住比例一般较高，而豪宅投机的故事比比皆是，空置的大房子所在多有，问题的性质轻而易举地就转变了。一时间，地产市场上口水战不断，再来一个媒体报道任自强说了“就是为富人盖房”，齐了，地产界要不火爆也不可能。别人我不知道，易宪容是到香港大学张五常门下学过艺的经济学家，这两年看他论房地产的言论，激愤之情溢于言表，仿佛非革命不足以解决问题。
你是政府你管不管？区区在下——虽然被不知所谓之辈封为“原教旨市场化分子”或“市场崇拜者”，而自己也以此为荣——认为，政府还是要管的。不是应该不应该管，而是情势所迫，非管不可。去年我写过分析房地产的文章，讲过经济问题多少都有政治含义。在某种条件下，经济问题的政治含义突然集中和尖锐化，政府干预就挥之不去了。比较起来，地产市场得到政府干预的机会向来比较多。伦敦和纽约是资本主义的心脏，香港号称世界上最自由的市场经济，可是偏偏在那些地方，政府对房地产的“价管”（房租管制）和“量管”（公房和其他补贴房）层出不穷。为什么？地产的政治含义很严重就是了。
去年那篇分析文章的中心观点，是政府在处理具有高度政治性的经济问题时，要为利用和发挥经济规律留下尽可能大的空间。具体讲房子，当外来高端需求“冲击”本地市场的时候，政府动用“价管”或“量管”手段，保护一下中低端的本地需求无可避免。可是但凡可能，就不要把高端需求全部赶尽杀绝，而要利用高端需求来刺激供给。假以时日，供给能力上来了，真正大小通吃——各种需求都可以满足了，经济问题的政治含义才可以消退，才可以回归为比较纯粹的经济问题。
这个观点同样可以用来分析大房子小房子。为什么造那么多大房子？讲到底就是开发商预期大房子的需求还远远没有得到满足。在此预期之下，给定造大房子的利大，开发商的行为无论怎样也向大房子倾斜。可以破口大骂，但就是让骂家们来当开发商，让我冒犯推断一下，他们的行为也不会有太大的不同。这就是说，市场处理问题有能和不能的界限。在可以赚大钱的机会预期尚很强烈的情况下，要“玩家们”弃大从小，市场没有这个能耐。
政府出场在所难免。于是才有“70％的土地必须建造90平米房子”政策的出台。讲过了，再讲一回，凡市场不能之事遇到政治压力又一定要推行的，政府非出手不可。完全不受政府干预的市场，黑板上或许有，真实世界里绝对无。这一点没有问题。
有问题的是，当政府大手干预市场之际，要不要对市场智慧有一点起码的认识和重视？具体问，政府怎么有那么大的把握，断定全中国——一个幅员很大、各地差异也很大的伟大国家——房地产需求的70％一定就是90平米以下中小户型的房子？听清楚了，我并没有定断这个比例一定就是错的——那是我自己藐视市场智慧的证据了。我只不过好奇，这样一刀切出来的“铁率”，倘若对了——政府的规定与市场的实际需求大体一致——当然皆大欢喜，隆重庆功就是了。可是万一不对，甚至离题很远，又是个什么结局？
由此想到了本文的题目。这次政府管的是“平方米”，并没有同时管层高。我认为经济压力——主要是管制下未满足的巨大市场需求——可能从此就推高我国住宅。到底可以堆多高？请教过几位工程师。一位说，“层高6米没问题”；另一位说“9米也可以”；最后一位一定读过经济学，回应说“要是不怕花成本，再高点也无妨”。不难算，90平米的房子隔两层就是180平米，三层就是270平米。更不难想象，一个代客隔楼的新兴产业由此兴旺发达！
政府也容易应对，下次发文件管制“立方米”就是了。可是派生的问题还是接踵而至：开发商主动“少算”体积让给买家怎么办？过去卖家多算面积，侵犯买主利益，引发精确测量和投诉。现在“少算”，买卖双方一起对付管制，谁人举报？离开了群众举报，查办体积违规的执法成本有多高？政府要雇多少人手才能遍测天下房屋，行得通吗？
初步结论，干预市场也不可以漠视市场智慧。漠视了，要受罚的。（周其仁） |
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