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| 房地产大腕冯仑张宝全重回海南
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| 时间：2010/02/26 出处：经济观察报 |
经济观察报 记者 陈文雅 周亚玲 张宝全回去了，冯仑也回去了。
20年后的海南，再度成为一块热土，眼前的场景似曾相识，但又遥远而陌生。当年的烂尾楼早已破败不堪，而不远处新的工程正在如火如荼地建设。那些早年混迹海南淘金的默默无闻的年轻人，经过20年的商场征战和大浪淘沙，有的早已沉寂，只有少数幸运儿成长为如今的“腕儿”。张宝全和冯仑是“幸运儿”中的两个代表。这一次，是什么促使他们重新踏上这块充满好莱坞西部片色彩的土地？
冯仑喜欢说：“守正出奇”。
重返海南，正如他自己所言，有“守正”的一面，也有“出奇”的一面。
一
冯仑年前刚从三亚回来，带着一脸兴奋。他说，这次去海南是为了推进2009年和中体产业在三亚签的奥林匹克湾项目，并非特意考察海南房地产市场。目前该项目已经成为海南省委省政府确定的重点项目之一，省长罗保铭1月25日在海南省四届人大三次会议上作政府工作报告，谈及2010年海南省政府要重点抓的几项工作，其中就有“争取三亚奥林匹克湾项目开工”。
按照原定计划，该项目开工日期在2010年8月8日，选取这个日子无疑是为了突出项目的“奥林匹克”主题。这一项目万通持股44%，中体产业持股46%%，但万通的股份没有体现在项目名称和品牌中。而偏体育概念的旅游地产项目也和万通地产以前所开发的产品线有很大区别。这无疑是冯仑“出奇”的一面。
冯仑一向善出奇招，之前的做定制房屋，抑或跑到纽约租下世贸中心做“中国中心”，是很多开发商想都不敢想的。如果从万通地产母公司万通实业的业务范围来看，此次的“奇招”还不算太奇特。万通实业的业务囊括了住宅开发、工业园区开发、房地产和基础设施投资基金管理、商业零售管理、物业管理、经济型酒店、资产管理，其中包括了“中国中心”和“前门23号”这两个特殊的项目。此番进军旅游地产，也是万通实业通过旗下住宅开发子公司万通地产进行多元化尝试的步履之一。
天天把“海南教训”挂在嘴边的冯仑，为何选择了在2009年海南房地产市场已经炒得很热的情况下，挤进去再添一把火？
冯仑否认这是因为他的海南情结，他说，“生意就是生意，我们做这个项目纯粹是看好它的投资回报。”这是冯仑“守正”的一面，无论何种方式的创新，最后要归结到做企业的本分上来。
在冯仑眼里，现在和20年前的海南房地产市场完全已经不是一个数量级的了。
“当时唯一直接能交易的就是宗地，基本上很少交易房子。我们在海口和三亚都倒过地，挣过钱。挣的第一桶金是海口8栋别墅，我和王功权几个兄弟先从这个银行借了500万，再从别的地方又借了1300万，我们给装修了一下，倒手挣了300万。后来倒的大部分都是土地。”
这就是冯仑对海南上一轮房地产泡沫的真实描述。
一些有梦想但在内地又缺乏渠道来实现的人，凭着一腔热情和勤奋去海南闯荡。“当时的房地产市场还不是真正的房地产，就是炒地。谁都没有运作经验，房地产，有谁真搞过啊？全是福利分房，没有真正的房地产需求和市场。所以大家都是皮包公司在空转。” 冯仑说。
而这些人来海南的原因很简单，是因为借着特区的优势，注册公司既便宜又方便，当时在大陆想花1块钱注册公司是不可想象的，公司的开设，运营成本都很高。
在1992年底到1993年上半年半年间，土地价格先是飚涨，后来又跳水。“就像玩击鼓传花，最后一个人倒霉。后来是因为信贷一下子收紧了，地下钱庄的钱也出不来了，泡沫很快破碎。我们的好几块地也被套住，砸手里头了，还贷还了好多年。”冯仑说。
而现在的海南，今非昔比。
虽然冯仑也觉得海南目前的房价有虚高的泡沫，但对海南楼市的前景还是长期看好，“海南房地产业还是有很多利好，会激发旅游地产的开发热情。”他说。
海南已然成为大资本和大地产商的舞台，用冯仑的话说，“不管是民企还是国企都有进驻，而且是国内数一数二的企业，不像以前都是些皮包公司。”有的在那里已经扎根多年，对休闲地产、度假产品也都积累了丰富的开发经验，不像以前只知道炒地。
“像张宝全最早也去海南淘过金，他回海南比我早，几年前就在那开发了红树林酒店，现在运作经验也有了，人脉也有了。”冯仑说。
二
张宝全一开始并没有想过以后会走上经商之路，他自称1992年去海南，是因为自己在电影学院受到了挫折，根本原因是没有钱就拍不成片子。
“当时中国也是一切都在向钱看，在一个万元户和一个导演之间，令大家双眼放出光芒的一定是万元户。我当时赚钱其实也没有多大的目标，也就是50万，因为拍一部电影大约要50万到100万就够了。” 张宝全说。
张宝全先到了深圳，他在深圳的大街上走，不是盯着人看而是盯着地上看，专门看人的脚。他发现所有的脚上都穿着名牌皮鞋，意识到这里已经发展得很成熟了，要找新的机会比较难，于是他又去了海南。
“到海南一看，好多脚上都是草鞋，还有光脚的，所以觉得这个地方还有机会。”张宝全说。在海南，大家都做房地产，但盖房子的很少，炒地的很多，因为海南没什么需求，需求都是投资客。
张宝全初到海南，资金很紧张，“一些金融机构也跑到海南做房地产，当时就有一个机构慕名来找我，托我办一个二级房地产开发公司，我一星期就办完了，他们觉得我很能干。后来他们很认真地和我谈联合开发的事情，我答应了。他们的优势就是融资，我的长项是经营，所以也算强强联合，那两年赚了些钱，但只是资产，不是现金。”
1992年底，张宝全注册了公司。1993年6月，随着国家金融调控，海南泡沫破灭。“这半年多非常重要，也就这半年给中国的地产行业上了一堂‘什么是市场’的课，你可以看到一个人是怎么暴富的，”张宝全说，“我们心态好的原因，就是在海南经历过很多。比如当时一个人拿了一块地，每天都涨，赚了几千万。然后再拿地就会很大风险，一旦金融调控，土地和房价就掉了一半，一个月后资产可能就成负数。”
比起冯仑，张宝全重返海南之旅走得更远。
全国商业经营性用地实行招拍挂制度后，张宝全决计不再做传统的房地产开发模式，即便赚钱也不做。
很多经验是他1992年首次前往海南闯荡的过程中积累起来的。“在北京的战场上也用得着海南的经验，这也对我们的成功起了很大作用。”张宝全说。他1992年和1993年初闯海南的两年间，小心谨慎的做法很大程度上帮了他，“有点钱赚，赚了就跑。我们出来就遇到了经济的最低潮，但我们挣扎过来了，我们后来做的很保守也和这个有关，别人后来都是疯狂拿地疯狂上市，但我们不敢。”
“海棠湾和三亚湾那两块地，从我知道信息到拿下来，不到一个月。”张宝全说。三亚湾400多亩的会展酒店地块招标时，大家都想要住宅地块，没人要会展和酒店，只有张宝全偏偏不要住宅，所以投标时一下就投到了。
他认为，国内度假市场刚刚形成，并且市场非常巨大，而就成本而言，在中国任何一个城市，地价最贵的是住宅、然后是商业、写字楼，最便宜的是工业用地，其次是酒店用地，酒店用地比住宅要低很多，大概只有住宅用地的五分之一或七分之一。
海南：疯狂的房子
“烦！烦！烦啊！”
海口市海甸岛某房屋中介的经纪人刘成忠一边盯着电脑上的房源信息，一边嘴里唠叨着。手机又响了，“温州的那个客户打来的，”他向记者表示歉意之后自言自语：“接还是不接呢？”
电话接通了，一个非常大的声音从电话那端传来：“我现在已经在机场了，不出意外，6点能到海口，你帮我和房主约一下，我到了就直接去看房。”
刘成忠觉得有些对不起这个曹姓的温州老板，因为从曹老板委托他帮忙在海口滨海附近找一套房子起，刚过去两个月，同一地段的房子已经涨了60%。
当时曹老板告诉刘成忠说是要带家里老人过来过年，不用太大，100平米之内，价格当然是越便宜越好。
刘成忠刚刚入行，这是他的第一个客户，不敢怠慢。沿着海甸岛附近的区域，他开始搜索房源，“那段时间，来我们这里等卖房的人很多，已经开始出现供不应求的情况了。”
当时的涨幅还是在心理预期之内，刘成忠没有把这些消息告诉曹老板，“当时想给他留一套房子就可以了。没想后来海南国际旅游岛规划获批消息一公开，滨海的海甸岛房价一天一个价，呼啦啦地就涨上去了，就那么半个月的时间。”
他赶紧把情况反馈给曹老板，建议这位温州老板早点过来看并定下来。他给这位曹老板选中了海甸岛北端白沙门公园附近“天一方”楼盘中的一套房子，这是一套海景房，当时房主挂出来的房价是1.5万元/平方米。
“79平方，加上税费一起不到130万，曹老板表示很满意，答应尽快过来办理购买手续，为了表达诚意，我们签了意向书，他给我电汇了3万元定金。”刘成忠说。
两天后，事情出现了变故：房主吴女士要求将房子售价加到130万，还要求一次性付清。并明确表示“如果不能接受，就交其他机构出售” 。
这是刘成忠和他的同事们始料未及的。几乎就在当天，房主们几乎不约而同地来电话或亲自登门，要求加价。“平均涨幅是1000元每平米，甚至更多，后来媒体说海南房价‘一天一个价’，一点都不假。” 刘成忠说。
刘成忠不知道该怎么把这个消息告诉曹老板，“我才入行，不想让人怀疑我是一个不诚实的人。”
不想这位曹老板听到消息之后一点没觉得惊讶，甚至还安慰刘成忠说：“我已经从其他朋友处了解到行情了”。他要求刘成忠必须帮他留住这套房子，3天后一定过来把手续办了。
就在这三天里，房主再次来到刘成忠这里，说有人愿意出160万买这个房子。“你再问问那温州老板还要不要，不然我就卖了。”房主口气非常强硬。
这显然已经不是刘成忠所能控制的了。他万分火急地电话催促曹老板来海口，但曹老板正好要赶着去北京处理紧急事务，没办法脱身。“再给我两天时间，我一定过来。”曹老板说。
刘成忠这回给自己留了一个退路：“我不敢保证两天后还是不是这个价啊，到时候您可别怪我”。
被刘成忠说中了，就在与曹老板通话的第二天，房主吴女士第三次来到店里，这次她带了一个山西客户，“这位老板愿意出175万现金，我现在就卖给他了。那位温州老板的房子你再找找把。”吴女士说。
说完就不由分说地从包里拿出6万元现金，其中3万元是违约金，随后转身走人。刘成忠计算了一下，按照那位山西人的出价，加上税费，这套房子的均价已经达到了23000元，一个星期时间，一平米涨了8000元。
“这房价上涨还有标尺么？”消息大大刺激了曹老板，他决定从北京直飞海口，并继续委托刘成忠为他找房子，“我就来海口等着，有合适的立即买下来。”
2010年的第一个月，刘成忠的经历在海口、三亚、陵水等地的地产经纪人身边每天都在上演着。三亚市内高端河景房“山屿湖”去年11月开盘时房价为每平方米13000元，12月涨到每平方米18000元；到1月底，该楼盘均价达每平方米3万元左右。
来自海南省统计局的统计数据显示，去年12月，海口房价涨幅突然蹿上全国第三位，而当月海南全省商品房销售面积环比更是高达158.8%。去年上半年，三亚平均房价9526元/平方米，到10月份，则超过12000元/平方米，11月份，又上涨2.4%。
2009年海南省房地产开发投资达 316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。
潜伏的浙商
国际旅游岛的概念让海南再次成了各路资本向往的热土。一个数据统计显示，就在国际旅游岛战略获得国务院批准之后的一周之内，至少有4000亿元资金流向海南。
“据我所知，至少有100家房企，3000亿的热钱直奔海南，而且大部分都在盯着楼市，游资主要集中炒房、炒地皮，买空卖空。”总部在北京的海疆投资集团投资项目经理刘勍告诉记者。
上个世纪90年代，海疆投资集团开始在海南投资房地产项目，在海南楼市泡沫未破之前转身投资其他行业，及时的撤离让海疆在那场著名的泡沫危机中没有遭到致命的打击。
从2007年开始，海疆投资集团决策层认为新一波发展机遇即将到来，再次将投资转向海南地产，并成功地在海口、三亚等黄金位置拿到了地。
刘勍和他的同事亲身经历着资本对海南楼市强大的影响力。“以拿地来说，昨天明明和我们谈好了协议，到第二天，人家就不认账了，几乎每个同行都有这样的经历，这种怪现象是以前没有遇到过的。”
为了地皮，各路资本开始不惜一切手段与地方政府和同行较劲，一些游资也在为能多争取到几套房子，在开发商、中介和其他游资之间暗战。“这些资本主要来自东北、山西。” 刘勍说。
实际上，在这些各路资本争相奔赴海南的时候，有一批商人早已携重金在海南“潜伏”，国际旅游岛战略规划甫一获批，即开始在岛内布局，这就是浙商资本。
根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，已有10万浙商进驻海南，当时的注册资本就达到了百亿元，实际上，投资运作的资金可能高达300多亿元。浙商在海南投资的领域主要是房地产业，投资形式是“地产+酒店”或“地产+旅游业态”。
业内人士都知道，早在10年前，海南的地产泡沫破灭后，许多浙商资本就已陆续“抄底”，悄无声息地拿到海南优势土地资源。
5年前，山西开始煤矿业整顿的时候，就有温州一批炒煤的资本迅速撤离煤矿领域而转投海南房地产，尽管当时海南的房价还处在萎靡当中，“那时海口最中心的国贸大道旁边的住宅楼才卖到1800一平米。”一位20年前在海南楼市打拼，后来专做药品零售的石正龙 告诉记者。
“现在看来还是佩服他们的远见和耐心，那时候很多资本大鳄都是慌不择路地逃离海南，即使过了10多年，都不敢轻言再回来，但是浙商们却选择了蛰伏，并在漫长的15年以后，迎来了这一波机遇。”一位来自山西的煤老板坦言。
来自海口温州商会的数据是，截至目前，仅由海口温州商会从中牵线引进的温州资本到海口投资地产开发的资金，就达20亿元之多。据称，这个数字还相当保守。
而进入海南的浙商资本，目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等。
这些资本大鳄们的目标就是沿着海南东海岸线去找可以开发海景项目的地，“现在海南近600公里的海岸线几乎已经无地可圈了。” 刘勍说。
除了浙商，其他各路资本也不甘示弱。连李嘉诚资本投资团队近几年来也频频造访海南，海南业界人士都相信，以他们与政府的关系，圈地根本就不是什么问题。
资本的迅速跟进，迫使海南省政府不得不在1月15日宣布了两项封地政策：海南暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。这“两个暂停”是旨在防止在总体规划出台前岛内土地被过早圈占，不利于未来总体规划的实施。而一旦3月底规划获批，卖地恢复，新的土地供应格局将引导海南新一轮的开发建设。
泡沫重演？
资本带来海南楼市的疯狂，很容易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。
1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后陷入了崩破。随后，绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。
“当时海南城市人口100多万，房地产公司就2万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南，1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。
泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使把整个项目变现也不足以支付工程款。
“现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了很多房子，现在也拿不准楼市的下一步的趋势会是怎样。
刘勍认为现在的情况和17年前还是有所不同。“国家发展战略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那么突出。”
万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在于有直接的需求支持。
“当时人均GDP才1000美元，现在平均3000美元，有10个城市已经超过1万美金，现在老年人有养老保健的需求，人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年，而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。”
冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减的。
有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。”
当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训，抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。
“啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认为海南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。”
但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙，现在还难以定论”。
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