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| 义乌：一个街道办13年的“地皮生意”
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| 时间：2010/06/02 出处：南方都市报 |
【洋洋大观按】最近咋这么多义乌的新闻呢，那地方的每个司机都比韩寒牛逼，第一把马路当赛道，第二都认为市长应该枪毙，新浪咋不给他们每人开个博客呢。韩寒实在就算不了什么了。。。
摘要：待近万亩的工业园征地完成后，为企业建造“配套住宅”的项目也出笼了，14栋北苑街道办集资别墅也搭上了该项目的便车。
■工业园征地之初便暗中克扣企业用地指标，被疑用于建造史上最牛街道办大楼；
■近万亩工业园征地完成后，为企业建造“配套住宅”项目出笼了，14栋街道办集资别墅搭上便车；
■本该大发的“配套住宅”开发商最后竟资不抵债，俨然成为被北苑街道办提取殆尽的“小金库”。
南都记者 石玉
浙江省义乌市北苑街道石桥头村只剩下宅基地，仅存的46.25亩土地也要被政府征去了。
在石桥头村宅基地的东面和南面，是4000亩以上浩瀚的北苑工业园；北面紧邻北苑路这条主干道，北苑路的北侧，是繁华的商业区和宏伟的北苑街道办公楼；西面，是500余亩的北苑工业园的企业配套住宅。
这里位于义乌城西北侧，属北苑街道办辖区。1998年时，北苑街道办万亩土地还满是庄稼，一派田园风光。现在，这里被称作义乌的副中心，耕地变成了工业园，田埂小路变成了市区要道，村庄龟缩在城市的夹缝里。
1998年至今，是北苑街道日新月异的13年，而北苑街道办事处(下称北苑街道办)的地皮生意也做了13年。生意的细节引人入胜：
工业园征地之初，便暗中克扣企业用地指标，克扣下来的指标被疑用于建造史上最牛街道办大楼；
待近万亩的工业园征地完成后，为企业建造“配套住宅”的项目也出笼了，14栋北苑街道办集资别墅也搭上了该项目的便车；
更为离奇的是，本该大发的“配套住宅”项目经营方———北苑房地产开发有限公司(下称北苑地产)最后竟资不抵债，俨然成为被北苑街道办提取殆尽的“小金库”。
这一切是怎么发生的呢？
最后的46.25亩地
46.25亩———石桥头村最后的土地，成为村民们誓死保卫的金疙瘩。
义乌城的西北角，北苑街道办辖区内，雪峰路(东西走向)和丹溪路交叉口处，临街的土地都闲置着，形成绵延1100多米、宽20-30米的带状空地，面积46.25亩。
1998年时，石桥头村民宅基地的周围全是庄稼地，1998年，开发北苑工业园，2000年，又为工业园中的企业建设“企业配套住宅”，当时的征地价格不足40元/平方米。两次征地下来，石桥头村1000多亩土地仅剩下这46.25亩的空地。
空地后面，就是石桥头村村民自家的宅基地。村民们走出家门几步，就能站在这块“最后”的土地上。
今年4月，这块空地被义乌市北苑街道办开征，价格为68元/平方米，而周边类似土地的二级市场出让价格，已达到每平方米3万元。
石桥头村股份经济合作社董事长签订了征地补偿协议，征地补偿金已在4月份全部打入合作社账户。
28名全体股东代表认为公章造假、不符合程序。迫于村民的压力，原来在征地协议上签字的合作社董事长，与全体股东代表一起上书义乌市政府，要求政府收回补偿金。
5月17日，股东代表李勇心去见北苑街道办领导，领导说签过协议还是要征地。
“我说协议没有经过村民大会讨论表决，是违法的。街道到现在也没来征地，他们不敢来。”5月31日，李勇心在电话里告诉记者。
李勇心他们有一个同盟，就是北苑工业园内金达印刷厂的老板何军民。
2007年初，何军民发现金达印刷厂的规划用地面积是5748多平方米，可是实际使用的是3254平方米。
这一切还要从北苑工业园说起。
被“黑”掉的用地指标
上世纪90年代末期，义乌市大搞工业园，13个镇、街道全部都建有自己的工业园。
北苑街道办也不甘示弱。1998年，征用辖区内石桥头村、下山头村、曹道村等10余村的土地，建设北苑工业园。2002年12月的北苑工业园《建设投产情况月报表》显示，共卖出土地2.11平方公里(合3168亩)，其中工业用地面积1 .61平方公里(合2415亩)。
1998年8月，义乌市北苑工业园一期开园(先后共建有三期)，金达印刷厂申报入驻，向北苑街道办(2004年前还挂牌为北苑工业园管委会，是一套班子，本文统称为北苑街道办)申报了7200平方米的工业用地的申请。
金达印刷厂的用地手续由北苑街道办代办，为了方便，金达印刷厂的公章也交到了北苑街道办。当年10月，这块地就被征下了。当时义乌市统一征地事务所与石桥头村签订的“用地协议书”中显示，用地“项目名称”为金达印刷厂，不过用地面积是5748平方米，而非7200平方米。
上述用地协议，何军民并不知晓。
在北苑街道办的安排下，1999年10月，金达印刷厂与义乌市国土局签订了国有土地使用权出让合同，用地面积是5748.4平方米。
至2000年6月，何军民向北苑街道办交齐了180万元土地出让金，可土地还是迟迟不到手。
2000年10月，北苑街道办的人找到何军民，称“石桥头村的工作没法做通，土地征用有困难”。双方就此达成了一份协议，该协议显示：北苑街道办认可的红线内(指规划部门所确定的)使用面积，由5748平方米变成了3269平方米。管委会按照改变后的面积收取出让金，剩下面积，留取20%的定金，如果无法征用就退定金。
2001年4月，何军民收回了20%的定金。又等了一年多，2002年8月，北苑街道办终于向金达印刷厂交付3454平方米的土地。2003年3月，金达印刷厂开始建厂房，2005年6月竣工。
厂房建好要办房产证，可是何军民在义乌的规划部门却找不到与他的厂房对应的规划红线图，因此也无法在城建档案馆备案，办土地证和房产证就更别提了。
辗转到2007年1月，何军民委托私人关系，才在北苑街道办的土管所发现了原始资料，包括1998年义乌市统一征地事务所与石桥头村的这份“用地协议书”。
“原来我上了10年的当！”何军民告诉记者。
北苑街道办当时确实为金达印刷厂上报了7200平方米用地申请，《建设用地许可证》、《规划红线图》、《建设用地规划许可证》均显示金达印刷厂占地5748平米，而非3454平米。
在红线规划图中，金达印刷厂本是一个规则的长方形。现实中，它的下方被切去了一小半儿。这小半儿，变成了一条公路、石桥头村的村委会大楼和两个村民的住宅楼。
由于实际建的厂房与规划不符，金达印刷厂便无法办理土地证和房产证。何军民为此多次上访，至今未果。
“史上最牛街道办大楼”
2003年第12期的《经济》杂志(《经济日报》主办)发表《“黑户”开发区：变土成金的“圈地公司”》指出，义乌2002年初城市建设用地的计划指标为1000亩，但到年末，实际用地量达两万多亩。
北苑工业园就是在这种背景下建起来的，项目多，指标缺少得可怜。何军民向记者分析，金达印刷厂2000年就与义乌市国土局签订合同获取用地指标，但是到2002年，碰到上述“僧多粥少”的局面。
“石桥头村的地被征完了，要进行旧村改造，结果土地不够用，就拿金达印刷厂的用地开刀了。”何军民告诉记者。
那么，北苑工业园到底有多少企业实际用地与指标不符呢？
2009年，北苑街道办给媒体的声明称：“北苑工业区一、二期引进企业115家，企业共用地1868.55亩，由于石桥头村旧改用地不够及征迁工作难做等原因，涉及两家企业实际供地与协议用地不符，其中义乌市稠城金达彩印少了2612.052m 2，义乌市知音袜业有限公司少了780.765m 2。”
“被克扣的企业肯定不止我们两家！几乎是每家都有！”何军民说。
记者还见到过北苑工业园的另一个被克扣的企业主(非知音袜业)，他的用地指标也被克扣，但迫于压力，他不敢向记者介绍详情。
“你肯定听说(北苑街道办)把(企业的)用地指标克扣，克扣之后是给街道建办公楼用的……按照现在的观点，以前总有不规范的地方。”———义乌市国土局一名副局长这样告诉记者。
就在工业园开工5个月后的2003年8月，北苑街道办办公大楼开建了。这栋雄伟的建筑，分主楼和裙房两部分，其中主楼共11层(地下1层，地上10层)、裙房2层，总建筑面积33490平方米，总投资约1.13亿元，于2005年9月竣工。
值得注意的是，被网友称为“史上最牛街道办公楼”的台州市椒江区洪家街道办事处大楼，造价2414万元，仅相当于义乌北苑街道办公楼造价的1/5。
被克扣的企业用地指标是否用于北苑街道办办公大楼项目？这名领导没有肯定，但也没有否定。
他随后强调：“之前(街道办)造的房子，现在都归(义乌市)国有资产经营管理公司统一管理了。”
2009年北苑街道办提供给媒体的声明也称：“2005年7月根据义乌市委办公室07号抄告单要求，将该大楼编号为义乌市政府行政五号楼，统一安排使用与管理。”
更重要的一点，北苑街道办向媒体承认：“资金来源中200万元为市财政拨款，其余为北苑街道财政支付。”
这个小小的街道办，为何如此有钱？
街道办的土地财政
北苑街道办的财源就是土地。
上溯到上世纪90年代末，北苑街道办征地先行，开发在后，先圈地再建设。上述《经济》杂志的报道显示，到2003年11月，北苑工业区卖掉的工业用地为4000亩，即不到3平方公里，而与工业园相配套的开发面积达10平方公里。
这些工业用地价值不菲。
2002年12月的北苑工业园《拆迁安置情况》介绍，征地费及安置补偿费为2.6亿元。
同期的《建设投产情况月报表》显示，北苑工业园自建园以来，基础设施投入累计3.1665亿元，但园区共卖出土地3168亩，土地出让收入为8.2391亿元。一出一入，净赚2.5亿元！
土地财源不仅在工业园，更在为工业园辅助的配套设施，这些设施的用地多为住宅、商业用地，利润更为丰厚。
几乎与北苑工业园项目同步，北苑街道办又策划了一个企业“配套住宅”项目：这个庞大的配套住宅区所需的土地，已在1999年左右就从石桥头村征用了，总规划面积30余万平方米(约合450亩)，居住用地面积27 .78万平方米，建筑占地面积6.89万平方米。
2003年1月，北苑工业园配套住宅的用地获批，“用地单位”是北苑工业园117家企业。配套住宅区规划了80余栋5层的公寓式住宅楼，分割搭配给117家企业，每家获得数目不等的几个单元。
金达印刷厂分到了两个单元的配套住宅，占地面积155平方米，建筑面积有880多平方米。
2002年，何军民向北苑街道办缴纳了30多万元的“土地出让金”，2004年又补交了50多万，共90万左右的土地出让金，折合地价6000元/平方米。由于配套住宅的用地严格来说仍属于住宅用地，价格自然比金达印刷厂300元/平方米的工业用地高。
据石桥头村委会一名人士透露，配套住宅的征地和工业园是同时的，价格相当，每平方米不足40元。
北苑街道办利用“配套住宅”的名目，赚取了这个巨大的“利差”。
粗略估算，40元/平方米的征地价格乘以总规划面积30余万平方米，北苑街道办支付的征地款是1200余万，而以6000元/平方米的单价乘以建筑占地面积6.89万平方米，实际的土地出让金为4.1亿元。
2002年，义乌市土地管理部门对北苑土地出让的介入有多深？在没有挂牌或挂牌流于形式的情况下，这笔土地“利润”有多少按照国家法令上缴了市级财政，北苑街道办又控制了多少？这些疑问，上述义乌市国土局领导均刻意回避了。
但至少土地出让程序是疑点颇多的。
“那个时候(2002年)作为一个吸引投资的政策，你到这里来投资，我给你多少工业用地，然后给你搭配多少住宅用地。”义乌市建设局规划科科长吴新宇告诉记者，“(但是)实际上政策上是不允许的。如果现在来说，住宅用地、包括工业用地，都是应该通过招、拍、挂的程序出让。”
“(配套住宅用地)是住宅用地，当时是挂牌出让，但是仅限定(工业园内)117家企业，为企业配套。”上述义乌市国土局的领导告诉记者。
义乌两个职能部门的说法不一，莫衷一是。
“仅限定117家企业，那还有什么挂牌的必要呢？即使挂牌也肯定是流于形式。这种情况下，很容易滋生暗箱操作。”一名地产界人士评价道。
北苑街道办还搭了“便车”造集资房便是一例。
北苑街道办下属企业北苑集体资产经营管理有限公司(下称北苑集体)也包含在117家企业内，它的“配套住宅”是所有企业中规模最大的，为14栋高规格的豪宅，名曰“丹桂苑”。北苑街道办在给媒体的声明中，坦承“丹桂苑”是北苑街道办的职工集资房。
对此说法，义乌当地人士强烈质疑。一个街道办，究竟有多少职工？普通职工用得上200-300平方米的豪宅？
最终，2008年4月，义乌市政府将其收回，义乌市国资办以5.32亿元拍卖给当地一个企业。
“实际上，这些别墅不够街道办的人分，有人到市政府告状，这才引起市政府的重视，公开拍卖处理。”知情人士告诉记者。“北苑集体当时有没有交土地出让金？现在都是一个疑问。”
“被做亏”的北苑地产
北苑街道办插手建设配套住宅的环节。
2003年5月，金达印刷厂的《建设工程规划许可证》上显示，金达印刷厂配套住宅的“建设单位”为义乌市北苑房地产开发有限公司(下称北苑地产)。
北苑地产有两个法人股东：北苑集体(持股82.73%)和北苑投资有限公司(下称北苑投资，持股17.28%)，由此可见，北苑地产是北苑街道办完全控制的企业。
2003年3月，金达印刷厂建设厂房的同时，配套住宅开始建设，各个企业主向工程队支付工程款，何军民前后交了70多万元。
2004年，何军民又交了50多万元，这50多万元没有任何明目。而且，与上述“土地出让金”一样，北苑街道办均没有出具收据。
北苑地产向义乌市工商局提交的2008年损益报表中显示：“北苑地产只经营企业配套住宅项目，2004年就已销售完毕。”
事实上，企业缴纳的配套住宅各项费用，都流入了北苑地产这个平台。
值得注意的是，配套住宅土地的使用权，一开始就在117家企业名下。作为一家地产公司，北苑地产没有土地———这个最大的成本。资产负债表显示，2006年，北苑地产的固定资产为6900元，2007年、2008年的固定资产为零；其长期借款均为零。
“根据实际经营模式分析，北苑地产就是一个皮包公司，6900元的固定资产无非是几台电脑几个打印机，而且经营过程中也没有任何成本支出。”一名专业财务人士分析。
北苑地产2006年净亏16万元，2007年净亏370万元，2008年净亏940万元。而注册资本达4000万元的母公司北苑集体财务状况同样不理想：2006年盈利50多万元，2007年净亏11万元，2008年净亏17万元。
“其实道理很简单，作为一个皮包公司，北苑地产实际上不可能不盈利，但作为一个集体企业，账面的盈利当然要上缴的。‘做亏’它主要是为了把实际利润留住，方便输送。”这名财务人士告诉记者。
连年亏损导致北苑地产资不抵债。2006年总负债4.3亿元，总资产4.2亿元；2007年总负债3.72亿元，总资产3.79亿元；2008年总负债4.2亿元，总资产4.0亿元。实际上，北苑地产2008年底就已经破产了。
而值得注意的是，北苑地产却依然存在巨额的应收款(即公司借出的款项)：2006-2008年的“其他应收款”为9800万元、4800万元、5800万元。
“公司已经破产了，为什么其他应收账款还不赶快清算收回？”上述财务人士分析。“这一点太可疑了！9800万元的巨额应收款，肯定被公司挪用了，或者干脆被哪个实际控制人花掉了。”
显而易见，能控制北苑地产资金的人，除了公司内部人员，就是北苑地产的最终控制人———北苑街道办。
“北苑地产其实就是北苑街道办的小金库，这个大家(指北苑工业园中的企业)都知道的。”知情人士告诉记者。
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