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| 万科单月销售过百亿创历史记录
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| 时间：2010/09/03 出处：财经 |
【《财经》记者 张杰】中国地产界单月销售逾100亿元的记录由万科地产（000002.SZ，下称万科地产）创造，这一纪录将保持多时。
9月2日，万科地产公告了8月份销售及新增项目情况。继6、7月销售金额连续突破80亿之后，万科8月份的销售额再创新高，以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录。
公告显示，万科8月实现销售金额119.9亿元，较去年同期上升149%。至此，万科今年前八个月已累计实现销售金额572.1亿元，同比增长 40.6%。2009年，万科销售额达到634.2亿元。而据《财经》记者了解，今年年初，万科董事会定下的2010年销售目标接近900亿元。
万科总裁郁亮表示，这一成绩受益于万科“不捂盘”、合理定价的经营策略，以普通住房、装修房为主的产品结构，以及过去三年回归客户价值、提升产品性价比的努力成果。
“8月份销售之所以创下新高，一方面因为当月新推盘规模较高，达到今年以来最高水平；另一方面，8月份万科的新盘认购率达到75%，较6、7月份进一步提高，为今年以来的最高水平。”万科董秘谭华杰说。
但是，大量开复工也对万科的财务状况形成考验。截止8月底，有媒体引用WIND统计数据称，A股七成上市房企现金流净值为负，负债总额超过 100亿元的公司共有17家，地产四大龙头公司万科、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH）中期负债达到了2779.4亿元，占整个负债额的35%。其中，万科的负债总额为1120.9亿元。
对此，谭华杰表示，由于房地产行业收入确认滞后于销售的特殊性，中期时万科的账面负债中包括了多达453.8亿元的预售账款，占整体账面负债的 40.5%，如果不考虑这部分金额，万科实际负债只占总资产的41.6%，而银行借款仅占万科总资产的11.9%。
“截至中期时，万科持有现金191.1亿元，而包括信托在内的一年内到期的全部借款仅134.2亿元， 7、8月销售持续放量，让万科的现金流更加充裕，也为万科把握市场机会提供了良好的条件。”他说，“9、10、11三个月行业将迎来供应量高峰，而万科的新推盘规模仍然会保持较高水平，公司会继续坚持快速销售的原则，包括采用积极的定价策略，争取比较理想的新推盘销售率。”
分析人士表示，从数据上看，万科在销售指标上仍旧大步领先于同行，并保持着财务的相当健康，这一点非常不易。去年在销售额上紧跟其后的地产公司中，据2010年中报，保利地产资产负债率达到了76.8%，即使剔除掉预收账款的因素，资产负债率也达到了65.8%。而去年销售额亦实现大飞跃的绿城中国（03900.HK）净资产负债率更是大幅提升，由2009年年底的105.1%上升至目前的158.8%。
销售简报显示，8月份万科销售主要集中在杭州、深圳、苏南、上海和北京几个地区，上述5个城市占公司整体的销售比重接近50%；分区域看，长三角区域的销售额占比从7月份的23.4%大幅提高到33.5%。由于上述城市经济较为发达，也属于住房价格较高的地区，受结构性因素的影响，公司8月份的整体销售均价环比上月有所提升。对此，谭华杰称，这主要体现了月度推盘结构分布的偶然性因素。
除销售数据外，万科还公布了8月份新增项目情况。8月万科新增10个项目，对应万科权益规划建筑面积为302.3万平方米，8月份万科新增项目均价约2600元，考虑到新增项目中深圳占比较大，整体项目成本仍然保持在较低水平。
但是，下半年，随着市场上供应量的增加，万科的销售或将面临更大压力。同时，国内多个城市正在实施或正在酝酿对开发商的预售资金进行监管，这将给开发商的现金流形成较大利空，从而带来更大降价动力。根据《财经》记者看到的北京市建委正酝酿中的《商品房预售资金监督管理办法》草案，房地产企业不得直接收存预售资金，销售定金及按揭贷款都必须存入专用账户。开发商使用预售资金，必须经历四个节点，每个节点只能提出一次用款申请，而且，申请用款额度不得高于监管资金总额的30%。在此之前，包括天津、深圳在内的多个城市正在实施各自的预售资金监管相关规定。
9月2日收盘，万科报8.57元，涨1.18%。 |
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