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（内容导读：最应关注迪拜风险，也是可能发生危机的风险最大的地区，应该有十个。它们是：一线城市的上海、北京、广深（广州、深圳），华东的南京、杭州，中部的武汉、长沙，东北的长春，西部的昆明，以及南部的海南…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

华尔街诅咒：迪拜之后下一个是谁

“Shanghai，Dubai，Mumbai，or goodbye？”华尔街的这句俚语，也被视为华尔街的“诅咒”，因房地产等资产泡沫破灭而首先在迪拜被应验。如今，在金融危机爆发后，此前的一年里，迪拜的房价已下跌了50%。有国际舆论预测认为，迪拜的房价还将下降。瑞士银行对此表示担忧，预期迪拜的房地产市场，可能会从1年前的高峰暴跌将近70%。

在迪拜爆发危机之后，就有人在担忧一个问题：接下来会是谁？其中，有人担心会是上海，成为第二个迪拜城。上海，本来就名列在华尔街的“诅咒”之中。

如果房地产泡沫破灭：中国有十个可能的高风险地区

不过，如果参考多方面因素来考虑，如果中国因“迪拜危机”的引导而爆发房地产泡沫破灭的风险话，下一个可能不一定是上海。这是因为，最应关注迪拜风险，也是可能发生危机的风险最大的地区，应该有十个。它们是：一线城市的上海、北京、广深（广州、深圳），华东的南京、杭州，中部的武汉、长沙，东北的长春，西部的昆明，以及南部的海南。

在这十个地区中，虽然上海可能是最先受到危机影响、影响面或最大的城市，但危机影响最严重、因受危机影响而风险最大的地区，可能是在上世纪90年代初曾爆发过房地产泡沫破灭危机的海南，可能最先有比较大反应的城市是深圳。

为什么说最应该关注上述十个地区的风险呢？如果将它们放在全国房地产形势大环境中，进行基本的比较分析，就可发现，这十个地区，或是近年来房价上涨比较疯狂、或潜伏的供求问题比较严重、或房屋空置率比较高或市场中投资投机购房行为占比高的地区，也或是房地产泡沫相对要严重的地区。因此，应该说，这种警示不是没有道理的。

一线城市中：深圳是房价起伏最猴性的城市

应该说，在一线城市中，市场经济意识最成熟的地区是广（广州）深（深圳），投资炒房最多的城市可能是上海、深圳、北京，在意识中最喜欢以首都一地来看待全国、舆论最复杂的城市是北京，贴上国际因素最多的城市是上海，房价变化最猴性、反应嘴快、短期起伏最大的城市可能深圳，而本文作者陈真诚分析认为，相对最理性的城市是广州。

可就在这个相对最理性的广州，根据阳光家园网站数据统计，9月，广州十区的均价已由8月的9314元/平方米上升至9777元/平方米。近两个月，广州多个区域的房价每平方米直涨5000元以上。10月，国家统计局数据显示，全国70个大中城市中，广州是新建住宅销售价格与去年同月相比上涨涨幅最大的城市，也是与上月相比涨幅最大的5个城市之一。11月，广州一手住宅的成交均价已达到10019元／平方米。

深圳，是个移民城市，近几年来上房价最先上涨也最先下降、起伏幅度最大的城市之一，最具猴子那上跳下窜的性格。前几年，深圳房价本来上涨的幅度比较大，在去年的调整也比较大。可在今年，房价再次大幅度上涨。据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，3月开始，深圳新建商品住宅房就进入连续上涨期。到了7月，一手楼成交均价达18609元/平方米。9月，深圳新房成交均价达到20940元/平方米，再创历史新高，较深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低点已经上涨94%，房价在7个月的连续上涨中几乎实现了翻番。10月，国家统计局的数据显示，70个大中城市中，与去年同月相比，深圳新建住宅销售价格上涨涨幅依然排在全国第3位，为8.9%。

北京，房屋售价已经连涨了半年。有数据显示，10月，能监测到价格的7个重点城市中，北京和武汉的住宅成交均价涨幅位居前列。11月，北京的成交均价达到了18088元/平米的高位，涨幅达12.47%，为2009年以来的最高值。

上海，有数据显示，2006年，市区一手房成交均价为1.22万元/平方米，2007年升至1.4万元，2008年达1.99万元，2009年10月均价攀升至2.3万元。来自台湾的永庆房屋研展部统计数据显示，截至今年10月，上海市区一手房成交均价已攀升到2.3万元/平方米（人民币，下同），接近台北市区同期住宅均价2.52万元/平方米。2001年至2009年10月，近9年的时间，台北市区房价涨了七成。而上海市区（外环以内）一手住宅，4年内的均价涨幅却达88.5%，今年11月，全市商品住宅成交均价为18686元/平方米，环比10月上涨9.64%，比2月份上涨了47.45%。目前，上海市已有不低于13个楼盘的销售价格突破了10万元/平方米。

上海：或是房屋空置率最高的城市

上海，还是个投资投机购房成分最严重的城市之一，投资型购房占比约为五成，甚至可能。再则，上海也是房屋空置率最高的城市。近年，上海每年都在以极高的速度增长，且楼市空置率年增长率超过40%以上。以每年40%的增长速度计算，目前，上海商品房空置面积已经达1540多万平方米。

2007年5月，央行发布的《2006年上海市金融运行报告》认为，上海市商品房与商品住宅空置率从2005年开始止降趋升。报告显示，2006年年末，上海商品房空置面积达到786.2万平方米，同比增长46.8%。根据统计，2007年，上海商品房空置面积为737万平方米。研究院报告认为，截至2008年底，上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅空置面积约为545.7万平方米，上海商品房与商品住宅空置率涨至12.0%与6.92%。

今年年初，上海统计局公布的数据显示，2009年2月末，上海商品房空置面积，扩大了近一倍，由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米。其中，商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%。空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。这些数字，全部创下历史记录。有业内人粗略估计，上海目前的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。而上海的空置率可能高达35%，甚至可能达到40%。

其实，空置率大幅度增长，已是全国的普遍现象。国家统计局11月的统计数据显示，10月份，全国70个大中城市房价同比上涨3.9%，涨幅环比扩大1.1个百分点。而截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，这一增长率超出了以往任何一年。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增18%，增幅比前9个月提高3.9%。相比于全国商品房空置面积1.33亿平方米，上海已超过1600万平方米的商品房空置面积，占到全国的12%以上。在上海、深圳、北京、昆明等地，近几年新建的商品房，许多小区入住率甚至都不到50%。有人指出，在北京, 即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。朝阳区东五环外，有一个2000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。可是，投资购房者依然热情高涨。有媒体报道称，目前全国主要城市的买房者中，约有七成人在炒房。这种情况，在上海、深圳等地表现得比较突出。

此外，在上海、北京、深圳、广州一线城市及其他部分二、三线城市，目前商业地产空置率也未恢复到金融危机之前的水平，写字楼的空置率也在上升或加剧。SOHO中国CEO张欣表示，在曼哈顿，空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在上海浦东，空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼。

二、三线城市：房地产泡沫也普遍严重

说过了一线城市，再来看看上述所列出的二、三线城市（地区）。

美国《时代》周刊11月16日文章“房地产为何成了最令中国头疼的事”指出，房地产业复兴是中国从全球衰退中如此强劲地脱颖而出的一个关键因素。然而，房价的上涨也引发了担忧，地产繁荣可能转变成危险的泡沫。这种现象不仅限于沿海富有城市，像南京、昆明这样的城市同样经历了价格攀升。

在南京，数据显示，2002年普通商品住宅的均价在1000-2000元/平方米之间。到2009年，住宅销售均价接近7000元/平方米。国家统计局数据显示，10月份，70个大中城市中，新建住宅销售价格与上月相比的涨幅居全国第二。目前，南京“河西新城区”的房价平均达到1.5万元/平方米。

10月，学府路某楼盘、长江路某楼盘、某楼盘的100多套普通公寓房，房价已经达到甚至超过了3万元/平方米。11月，城中某个不是别墅的公寓楼盘的报价，单价差不多达到5.5万元/平方米。而那些买天价房的人，大多数不是本地人。

有舆论指出，除南京外，在杭州、苏州等城市，价格达到3万元/平方米以上的项目到处都是。在杭州，平均租金投资回报率高达40年以上，房价收入比超过10倍

9月，70个城市中，杭州排在新建住宅销售价格上涨涨幅最大的5个城市中的第3位。10月，武汉和北京一起，位居住宅成交均价涨幅的前列。

在武汉，2007年，武汉有多个楼盘的房价曾一夜跳涨1000-3000元/平方米。这种泡沫疯狂，在今年重新上演！11月第四周，武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平方米。通宵排队、摇号卖房、找关系弄房子的情形，并不少见。如今，全市商品房成交均价达到6000元/平方米左右，比2007年最高位时还要高。

在中部，还有一个城市，大家也经常提起，那就是长沙，虽然绝对价格相比较于上述各城市而言买那么高，许多人以价格洼地为理由大举进入，或投资开发，或试图炒房。只是，这个城市具有很独特的个性，老百姓平时喜欢日常娱乐餐饮等消费，买房投资的意识不是很强，让不少温州炒房客在那里亏了本。但尽管如此，近年来房价也上涨了不少。尤其要注意的是，长沙或将是全国供大于求形势最严重的城市之一。据悉，长沙现有存量超4000万平方米以上，仅五区中的某一个区的存量或超过了2000多万平方米。

来看看东北，长春不是最大的城市，但或是房地产泡沫最严重的城市之一。据吉林省统计局发布的数据，2008年，长春市城区在岗职工平均月工资不过2300元。有公开数据显示，2004年—2007年，长春市商品房售价年均增长9.9%，2007年度涨幅最高，为15.9%。今年4月以来，房价一路攀升。据今年1-7月，长春商品住宅成交均价3590元/平方米，同比上涨13.3%，创历史新高。今年1－9月，长春的房价同比上涨14.8%。以“上东街区”为例，同地段商品房，2006年每平方米均价2880元，2008年近4000元，如今涨到了5100元。

再来看看西部地区的昆明，这是个主要以烟草、采矿和旅游等为主导产业的城市，相对不是很发达，但或是今年来房地产泡沫最严重的城市之一。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，而昆明同比上涨3.7%，超过全国涨幅。新建住房价格指数同比上涨4.7%，居全国第四位。90平方米及以下新建住房价格同比上涨8.6%，居全国第二。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，而昆明的房价同比上涨4.2%，新建住房价格同比上涨6.1%，位居全国第三位，再次超过了全国新房价格2.7%的平均涨幅。

此前伤口未痊愈的海南：经济太倚外，房子主要靠外卖

最后来看看海南这个很特别的地区。由于海南是全国陆地土地面积最小的省，主要城市是省会城市海口和三亚，再结合众多高尔夫球场布局等因素来看，整个岛内陆地区域可作为一个区域来看。

海南，除了海洋、季节气候等旅游外，其他资源相对比较缺乏，当是一个与迪拜有着高度类同性的地区。在海南这个美丽的岛屿，由于自身经济基础薄弱，本岛的消费能力很有限，高度依赖外来需求。

由于有上世纪90年代初出现过房地产泡沫破灭、此后多年市场不景气的教训，再加上岛内实体产业基础不强，人口不多，旅游作为其主要产业之一，而众多的高尔夫球场营业因天气等原因而具有季节性（冬季是旺季，而夏季是漫长的淡季），因此，2007年全国房价普遍大涨期间，海南的房价相对比较稳定。而在2008年，全国各地房价下降时，一些炒房者象蝗虫一样一起扑向海南，使得其房价在一段时间内逆全国大势而上涨。如今，在海南，再次出现了大规模圈地、大量投资资金集中的情况。

海南全省的面积是三万三千多平方公里，是全国高尔夫球场最集中、最多的地区，目前已建成不少于16个符合国际标准的高尔夫球场，只是，海南全岛本地持有高尔夫会员证者只有1000来人，高尔夫消费，和房地产消费一样，主要依靠外来消费者。

2005年11月26日，海南副省长陈成在会见喜达屋酒店及度假村集团亚太区总裁时透露消息称，海南省规划再建造100个高尔夫球场，甚至200—300个，让高尔夫球成为海南岛的“岛球”。可有人提出了质疑指出，海南要建100多个球场，等于平均三百多平方公里一个，海南每个县市可以达到六七个，其密度可谓震惊世界。尤其是，金融危机事实上已经造成了来海南旅游消费的人数大降。2009年2月11日，副省长陈成在海南省旅游工作会议介绍指出，2008年12月份，海南入境游客8.1万人次，同比下降32.4%。其中，外国人6.35万人次，同比下降35.9%。往年世界500强大企业都来海南召开会议，从2008年9、10月份开始，高端会议减少了同时，高尔夫旅游、品牌旅游也在下降。2008年12月份，韩国人来琼数是6871人次，同比下降37%；台湾同胞4900人次，同比下降32.8%。

据报道，海南国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院，并有望在年内获批。

目前，在海南，不但有着众多的高尔夫球场，众多的旅游计划或设施，一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，正在引发海南第二次房地产投资开发热潮。逾百家房地产开发企业进驻海南，大部分开发商在海南已经完成“跑马圈地”。

统计数据显示，前三季度，海南房地产投资占全省城镇固定资产的31%，远大于全国平均水平的20%。1至10月，房地产开发投资占同期海南全省城镇固定资产投资的31.5%，成为海南比重最大的投资行业。1至10月，海南房地产开发共完成投资额219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。其中，海南商品住宅完成投资200.02亿元，同比增长58.5%，同比涨幅居全国第二位。

海南的房地产开发，也主要是外来投资者。在三亚，本地人口只有20万人，目前共有房地产开发企业130家左右，其中70%左右是外来开发商。

现在，在从海口到三亚595公里的黄金海岸线上，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布。有业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。而且，有不少是很大的大盘。如富力地产，在海南已经取得了近1万亩土地的开发权。雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年。鲁能城规划总占地面积约19平方公里，土地储备达8000亩。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里。

自2006年以来，海南房地产开发投资年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%以上，其中65%以上的商品房销往省外。一些楼盘，90%以上是卖给外地人。这样，形成必然的候鸟式居住消费。购房者除了看中其气候、旅游资源优势外，普遍性具有投资等待升值的意识。

也有一种可能：风险最大的地区或是个平时不被太多人重视的城市

值得重视的是，海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商、购房炒房者至今仍心有余悸：泡沫破灭后，房地产市场多年来一直不景气，至今尚未完全恢复元气。如果这次全国房地产泡沫破灭，海南这个高度依赖外来投资、外来消费、投资性购房（休闲度假购房，实际上也具有很强的投资性质，等待升值，或希望获取租金回报）的地区，可能再次成为重灾区。本文作者陈真诚分析认为，这个问题，是需要引起警觉的。

当然，如果中国的房地产泡沫真的破灭，风险最大的城市，或受危机影响最严重、因受危机影响而风险最大的地区，也许不是上述十个地区中的某个城市，或是一个平时不被太多人重视的城市。

这个可能是存在的，也是难以排除的。

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